Đất 50 năm có được xây nhà không và những điều cần biết

Chắc hẳn bạn đã từng nghe qua cụm từ đất 50 năm và không biết loại đất hiện tại mình đang sử dụng có nằm trong danh sách đất 50 năm hay không? Nếu nằm trong danh sách đó thì có chuyển đổi hay xây nhà được không? Đây không chỉ là điều chỉ bạn hoang mang mà còn có rất nhiều người đang tìm kiếm câu trả lời. Tại bài viết này, Địa Ốc Thuận Lộc sẽ giải đáp thắc mắc về đất 50 năm có được xây nhà không? một cách chi tiết và đúng pháp luật nhất giúp bạn có cái nhìn rõ nét hơn về đất 50 năm, sử dụng đất đúng mục đích tránh vi phạm về Luật Đất đai hay Luật Xây dựng. Nắm rõ được các quy định này, bạn sẽ tự mình thực hiện khởi công, xây dựng theo đúng quy định Pháp luật. 

Đất 50 năm là gì?

Đất 50 năm là loại đất được cơ quan có thẩm quyền giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân quản lý sản xuất trực tiếp. Như tên gọi thì đất này chỉ được được quyền sử dụng trong 50 năm. Sau thời gian này, người sử dụng có thể lựa chọn gia hạn thêm hoặc trả lại. Căn cứ vào khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai, đất 50 năm gồm:

• • Đất trồng cây lâu năm.

• • Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

• • Đất rừng sản xuất.

• • Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối được giao cho hộ gia đình, cá nhân.

• • Đất trống, đồi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng được giao nhằm sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản hay làm muối theo quy hoạch.

Đất 50 năm được xây nhà không?

Theo Khoản 1 Điều 6 về Luật Đất đai 2013, nguyên tắc sử dụng đất phải “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Theo luật thì chỉ có đất ở mới xây dựng được nhà ở, các loại đất khác ngoài đất ở nếu xây dựng nhà ở được cho là vi phạm pháp luật có thể bị phạt tiền tùy vào loại đá và diện tích đất hoặc buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu. 

Đất 50 năm cũng không nằm trong danh mục được xây dựng nhà vì không phải là đất ở. Và khi kiểm tra thì đất 50 năm chủ yếu là đất nông nghiệp còn lại đất được sử dụng bởi hộ gia đình, cá nhân có thời gian sử dụng lâu dài và ổn định. Tuy nhiên, nếu bạn muốn xây nhà trên đất 50 năm, bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện để xây nhà trên đất 50 năm là gì?

Bạn không được tự ý xây nhà trên đất 50 năm. Cho nên việc đầu tiên khi muốn xây nhà trên đất 50 năm là bạn cần xin phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Điều này phải được sự cho phép của UBND cấp huyện và dựa trên căn cứ:

• • Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm

• • Nhu cầu sử dụng đất được nêu trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất, giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Nói chung, cơ quan phải xem xét trường hợp của bạn có phải nằm trong danh sách chuyển mục đích sử dụng sang đất ở của huyện không sau đó mới cấp phép cho bạn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Nếu chưa có quyết định mà bạn tự ý chuyển đất 50 năm sang đất ở tương tự như các hành vi xây nhà trên đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm,... sẽ bị phạt và tước quyền sử dụng đất.

Việc thứ hai, sau khi bạn được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì bạn cần xem nhà ở có nằm trong các trường hợp được phép xây dựng hay không. Nếu không thì bạn phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở. Lúc này, các cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét từ nhiều hướng khác nhau như có thuộc đất quy hoạch hay không, có đầy đủ giấy tờ liên quan hay đất có đang tranh chấp không,... để xem xét có nên cấp phép cho bạn xây dựng hay không. Bạn có thể kiểm chứng những điều này tại UBND cấp xã, huyện nơi bạn sống.

Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến đất 50 năm (nếu có), để thuận tiện hơn khi làm việc với các cơ quan nhà nước. Hãy hiểu rõ lý do cũng như mục đích sử dụng đất để hai bên dễ dàng làm việc hơn.

Những điều về xây nhà trên đất 50 năm mà bạn cần biết

Để được xây dựng nhà trên đất 50 năm sẽ cần rất nhiều thủ tục và giấy tờ đi kèm. Về luật pháp thì sẽ không chấp nhận các loại đất ngoài đất ở được phép xây dựng nhà. Tuy nhiên, tùy nào kế hoạch về quy hoạch đất hàng năm tại các huyện sẽ có các mục chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở. Thế nên, để chắc chắn nhất, bạn có thể đi đến cơ quan gần nhất và các mục dưới đây để hiểu rõ hơn về việc xây nhà trên đất 50 năm.

1. Đất 50 năm có bị thu hồi không

Đất 50 năm có thể bị thu hồi trong một số trường hợp dưới đây:

• • Thứ nhất, người sử dụng đất vi phạm quy định pháp luật liên quan đến sử dụng đất 50 năm, ví dụ như sử dụng đất không đúng mục đích, không tuân thủ hay không sử dụng các biện pháp bảo vệ môi trường, an toàn lao động hay các trường hợp về an ninh trật tự và an toàn giao thông. 

• • Thứ hai, người sử dụng không thực hiện đúng như trong hợp đồng đã cam kết về cấp phép sử dụng đất. Ví dụ như không thanh toán đầy đủ các khoản phí và thuế liên quan đến việc sử dụng đất 50 năm, không xây dựng hay sử dụng đúng theo như trong hợp đồng.

• • Thứ ba, Trong trường hợp nhà nước có nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho các mục đích quốc phòng hay an ninh, xây dựng các công trình phát triển kinh tế - xã hội thì nhà nước có quyền thu hồi lại đất 50 năm để ưu tiên các mục đích quan trọng hơn.

• • Thứ tư, khi các cơ quan thẩm quyền đi kiểm tra và phát hiện đất 50 năm được xây dựng công trình khác với công trình đã được cấp phép hay sử dụng đất để kinh doanh, sản xuất các mặt hàng không đúng với mặt hàng cấp phép thì đất 50 năm sẽ bị thu hồi.

2. Đất 50 năm có sổ đỏ không

Để được cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở hoặc các tài sản khác, bạn chỉ cần đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:

Trường hợp 1: Có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất 

• • Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam hoặc Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

• • Giấy tờ về chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong sổ địa chính hay sổ đăng ký ruộng đất từ trước ngày 15/10/1993.

• • Các loại giấy tờ về thừa kế, tặng về quyền sử dụng đất đai hay tài sản gắn với đất. Ngoài ra các giấy tờ về giao nhà tình nghĩa và nhà tình thương gắn với đất hợp pháp cũng được chấp nhận.

• • Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà được gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 có xác nhận từ UBND cấp xã.

• • Các giấy tờ thanh lý, mua nhà hay hóa giá nhà gắn liền với đất thuộc sở hữu của nhà nước theo đúng quy định pháp luật.

• • Giấy tờ quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp nhưng thuộc chế độ cũ gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản; Văn tự mua bán, tặng, đổi, thừa kế nhà ở gắn với đất; Bản di chúc; Giấy phép cất nhà, Bản án cơ quan Tòa án có hiệu lực, các loại giấy tờ khác chứng minh cho việc tạo lập nhà ở được UBND tỉnh công nhận.

• • Sau khi sửa đổi bổ sung khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thêm các giấy tờ như sổ mục kê đất, sổ kiến điền trước ngày 18/12/1980 bao gồm: Giấy tờ đăng ký ruộng đất ngày 10/11/0982 của Thủ tướng Chính phủ; Dự án hay sách sách về di cư khu kinh tế mới, tái định cư; Giấy giao đất của nông, lâm trường; Giấy về quyền sở hữu nhà ở, công trình; Giấy tạm giao đất từ UBND cấp huyện, tỉnh,...

Trường hợp 2: Giấy tờ về chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người khác. Đối với trường hợp này, bạn vẫn có thể được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2013 nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• • Có chữ kỹ của các bên có liên quan trên giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất như giấy mua bán, tặng cho,...

• • Chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật trước ngày 01/7/2014.

• • Khu vực đất đó không có tranh chấp diễn ra.

Trường hợp 3: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trường hợp này vẫn được cấp nếu đất của bạn thuộc các điều kiện dưới đây:

• • Đất đã và đang sử dụng trước ngày 01/07/2014.

• • Được UBND cấp xã công nhận là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.

• • Hộ khẩu thường trú tại địa phương và đang tham gia các hoạt động kinh tế như sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại khu vực có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Nếu không đạt các điều kiện này thì bạn chỉ được cấp quyền sử dụng đất tạm thời trong vòng 50 năm.

Trường hợp 4: Được nhà nước giao đất, cho thuê đất. 

• • Chỉ cần hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền kể từ ngày 01/07/2014 thì đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần chứng minh bất kỳ loại giấy tờ nào. 

Tóm lại, đất 50 năm thuộc nhóm đất nông nghiệp nên không xây dựng được nhà ở, tuy nhiên vẫn đủ điều kiện để có thể cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật.

3. Xây nhà cấp 4 trên đất 50 năm

Để đúng với quy định hiện hành khi xây dựng nhà cấp 4 trên đất 50 năm, bạn cần liên hệ trực tiếp với cơ quan chức năng tại địa phương để xem xét các giải pháp chuyển đổi quyền sử dụng đất sang đất ở. Cơ quan chức năng sẽ có nhiệm vụ cung cấp thông tin chi tiết và hướng dẫn cụ thể về các quy định và thủ tục liên quan đến việc cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. 

Sau khi xin được chuyển đổi quyền sử dụng đất 50 năm sang đất ở, bạn cần thực hiện các bước sau để được phép xây dựng nhà cấp 4:

• • Bước 1: Chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến xây dựng nhà như bản thiết kế kiến trúc, hồ sơ kỹ thuật, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng của các công trình phụ (nếu có), giấy tờ liên quan đến bảo vệ môi trường và giấy tờ liên quan đến an toàn lao động (nếu có).

• • Bước 2: Nộp đơn đến các cơ quan chức năng của địa phương Sau đó đợi các cơ quan này kiểm tra hồ sơ và thực hiện các thủ tục phê duyệt cấp phép.

• • Bước 3: Sau khi nhận được giấy phép, bạn có thể tiến hành xây dựng. Lưu ý, bạn cần thực hiện các công việc theo đúng kế hoạch đã thiết kế và phê duyệt để đảm bảo tính hoàn thiện và an toàn của công trình. 

Ngoài ra, trong quá trình xây dựng nhà cấp 4, bạn phải xây dựng theo quy định về chiều cao, diện tích, khoảng cách giữa các công trình, hệ thống cấp thấp nước, điện, an toàn cháy nổ,... Nếu bạn không xây dựng theo đúng cam kết đã phê duyệt, khi cơ quan chức năng đi kiểm tra bạn có thể bị gỡ bỏ công trình và nộp phạt theo quy định Luật pháp Nhà nước Việt Nam.

4. Nếu có tranh chấp có được xây nhà trên đất 50 năm

Khi có tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất 50 năm, mọi hoạt động liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng hay xin cấp phép xây dựng để được xây nhà ở đều bị tạm hoãn hoặc từ chối cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Việc giải quyết sẽ được thực hiện qua các phương tiện hòa giải, đàm phán hay thông qua khởi kiện tại tòa án. Tuy nhiên, quá trình này có thể mất nhiều thời gian và tiền bạc. Thế nên, bạn cần tìm hiểu kỹ về các văn bản pháp luật liên quan trước khi quyết định xin cấp giấy phép xây dựng.

Chuyển đất 50 năm sang đất ở có tốn tiền không? Gồm các khoản nào? 

Khi bạn muốn chuyển đất 50 năm sang đất ở thì theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP, bạn sẽ nộp các khoản tiền theo công thức sau:

• • Trường hợp chuyển từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở. Tiền sử dụng đất phải nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng hai loại đất.

• • Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư. Đây là loại đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp nên được tính bằng chênh lệch giữa hai loại đất ở và đất nông nghiệp.

Ngoài các khoản phí này, bạn còn phải chịu các loại phí như cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai, trích lục bản đồ,...

Những giấy tờ cần thiết để xin phép xây dựng nhà trên đất 50 năm

Việc đầu tiên khi bạn muốn xây nhà trên đất 50 năm là phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư (đất ở). 01 bộ hồ sơ gồm:

• • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu 

• • Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) đã cấp.

Sau khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất xây dựng nhà ở thì bạn phải làm tiếp thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở. Sẽ có 02 bộ hồ sơ bao gồm:

• • Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.

• • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai.

• • 02 bản vẽ thiết kế xây dựng và giấy chứng nhận thiết kế phòng cháy, chữa cháy đã được thẩm duyệt.

• • Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng bao gồm bản vẽ mặt bằng công trình, bản vẽ mặt bằng công trình với các mặt đứng và mặt cắt chính, bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng. 

• • Bản cam kết đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề (nếu có).

Tuy nhiên, trước khi làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở, bạn phải coi mình có thuộc trường hợp cần phải có giấy phép hay không. Theo Luật Xây dựng được sửa đổi 2020 thì nhà ở tách biệt với đô thị trên 7 tầng, nhà ở cách biệt với đo thị dưới 7 tầng nhưng nằm trong khu quy hoạch, nhà ở được xây trong khu bảo tồn, nhà nằm riêng lẻ tại đô thị đều cần xin giấy phép xây dựng.

Kết luận

Bài viết này thể hiện những điều bạn cần phải nắm rõ khi trước khi xây nhà trên đất 50 năm. Khi bắt đầu khởi công hay xây dựng, điều quan trọng nhất là quy định về các loại giấy phép, giấy chứng nhận. Thế nên, để biết được đất 50 năm có được xây nhà không cách tốt nhất là đọc các văn bản về Luật Đất đai, Luật Xây dựng và cuối cùng là tìm sự hướng dẫn của các cơ quan chức năng nơi gần bạn nhất. Nếu còn thắc mắc về các vấn đề này, bạn cũng có thể liên hệ trực tiếp với Địa Ốc Thuận Lộc để nhận được câu trả lời nhanh nhất.