Đất 03 là gì? Cập nhật tất cả quy định mới nhất về đất 03

Đất 03 là một thuật ngữ đã không còn quá xa lạ với cộng đồng đam mê bất động sản, đặc biệt là bất động sản nông nghiệp. Sở dĩ đất 03 được biết đến nhiều như vậy là đất có diện tích lớn nhất trong quỹ đất nước ta, bên cạnh đó cũng mang lại nhiều lợi ích về mặt kinh tế. Vậy đất 03 là gì, câu trả lời sẽ được bật mí trong bài viết dưới đây.

Đất 03 là gì?

Đất 03 là một cách gọi thông dụng của đất nông nghiệp, là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để sử dụng vào các mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, làm muối, bảo vệ và phát triển rừng…Đây là loại đất chiếm diện tích lớn nhất trong quỹ đất của cả nước. Đất 03 có nhiều loại khác nhau tùy theo chức năng và mục đích sử dụng cụ thể.

Phân loại đất 03

Theo Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp (đất 03) được chia thành các loại sau:

• • Đất trồng cây hàng năm: là đất sử dụng để trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng từ 1 năm trở xuống, bao gồm lúa, ngô, khoai, sắn, rau màu…

• • Đất trồng cây lâu năm: là đất sử dụng để trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng từ trên 1 năm trở lên, bao gồm cây ăn quả, cây công nghiệp, cây thuốc…

• • Đất rừng sản xuất: là đất sử dụng để trồng rừng có giá trị kinh tế cao, bao gồm rừng gỗ, rừng cao su, rừng tre nứa…

• • Đất rừng phòng hộ: là đất sử dụng để trồng rừng có chức năng bảo vệ môi trường, ngăn chặn xói mòn, lũ lụt, hạn hán…

• • Đất rừng đặc dụng: là đất sử dụng để trồng rừng có giá trị về khoa học, giáo dục, du lịch, văn hóa, lịch sử…, bao gồm rừng sinh quyển, rừng di tích…

• • Đất nuôi trồng thủy sản: là đất sử dụng để nuôi trồng các loại thủy sản trong các hình thức ao, hồ, đầm, ruộng lúa ven biển hoặc ven sông…

• • Đất làm muối: là đất sử dụng để khai thác muối biển hoặc muối khoáng.

• • Đất nông nghiệp khác: là đất sử dụng cho các mục đích khác liên quan đến nông nghiệp như xây dựng nhà kính, chuồng trại chăn nuôi, ươm tạo cây giống…

Đất 03 có làm được sổ đỏ không?

Sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất. Sổ đỏ có giá trị pháp lý cao và được công nhận toàn quốc. Sổ đỏ không chỉ xác nhận quyền sở hữu của người sử dụng đất mà còn là điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế…

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất 03 có quyền được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• • Được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trước ngày 15/10/1993 và sử dụng đất liên tục, hợp pháp đến nay.

• • Được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất từ sau ngày 15/10/1993 theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

• • Được chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ từ người có sổ đỏ hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

• • Được Nhà nước công nhận là người có công với cách mạng và được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để ổn định cuộc sống.

Để làm sổ đỏ cho đất 03, bạn phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

• • Đơn xin cấp được cấp sổ đỏ (theo mẫu).

• • Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, cho thuê đất; hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận người có công với cách mạng…

• • Bản sao giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân, hộ chiếu, giấy khai sinh…

• • Bản vẽ phối cảnh thửa đất hoặc bản sao bản vẽ kỹ thuật của công trình xây dựng trên thửa đất (nếu có).

• • Giấy tờ chứng minh việc thanh toán tiền sử dụng đất (nếu có).

Sau khi có đầy đủ hồ sơ, người sử dụng đất phải nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp xã nơi thửa đất nằm. Thời hạn giải quyết hồ sơ là 50 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Sau khi được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất phải trả lệ phí cấp giấy chứng nhận là 0,05% giá trị của tài sản gắn liền với đất.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất 03

Đất 03 cũng là đất nông nghiệp vì vậy hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng tương tự như đất nông nghiệp theo quy định của Pháp luật. Dưới đây là một số thông tin về chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

1. Xây nhà trên đất 03

Luật Đất đai 2013 quy định rằng người sử dụng đất 03 phải tuân thủ các quy định về ranh giới, mục đích và chiều sâu, chiều cao của đất. Người sử dụng đất cũng phải bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và thực hiện các quy định pháp luật liên quan khác.

Đất 03 là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để sản xuất nông nghiệp. Do đó, việc xây nhà hoặc các công trình kiên cố khác trên loại đất này là hành vi trái phép.

Theo Nghị định 121/2013/NĐ-CP, nếu cá nhân, các tổ chức xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng trên đất nông nghiệp có thể bị phạt tiền từ 40 triệu tới 50 triệu đồng.

2. Chuyển đổi đất 03 sang đất ở

Như đã đề cập phía trên, đất 03 hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất 03. Tuy nhiên bạn cần phải tuân thủ theo quy trình sau đây: 

• • Xin phép chuyển nhượng: Những trường hợp cần phải xin phép khi muốn chuyển nhượng mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013. Trong đó điểm d của Điều, khoản này yêu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp (đất 03) sang đất phi nông nghiệp (đất ở) thì bắt buộc phải xin phép và được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

• • Cơ quan cho phép chuyển đổi: Được căn cứ theo Điều 59 Luật Đất đai 2013. Theo đó, Các cấp Ủy ban nhân dân từ xã đến tỉnh sẽ có thẩm quyền quyết định việc giao đất, thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân, tùy từng trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật.

3. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất 03

Thủ tục chuyển đổi đất 03 sang đất phi nông nghiệp (đất ở) cần tuân thủ theo quy định của Pháp luật. Bao gồm những bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, gồm có:

• • Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (theo mẫu trong Phụ lục 1 của Thông tư).

• • Bản sao sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác.

Bước 2: Nộp hồ sơ.

Nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, thành phố nơi có thửa đất.

Bước 3: Cơ quan sẽ tiếp nhận hồ sơ và tiến hành xử lý.

Chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Nếu hồ sơ thiếu sót hoặc chưa hợp lệ, bạn sẽ được thông báo và hướng dẫn bổ sung trong vòng 3 ngày làm việc. 

Nếu hồ sơ đã đầy đủ, bạn sẽ được cán bộ địa chính xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển đổi. Bạn cũng sẽ được thông báo và hướng dẫn đóng phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mức phí này có thể khác nhau tùy theo từng địa phương. Bạn cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính này trước khi được cấp phép chuyển đổi.

Bước 4: Cơ quan tiến hành xử lý yêu cầu của bạn

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ làm tờ trình UBND cấp huyện hoặc tương đương xin giấy phép chính thức. Cán bộ địa chính sẽ chỉnh lý lại cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính gốc. 

Trong quá trình xử lý yêu cầu, nếu bạn vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, bạn có thể bị xử lý theo quy định.

Bước 5: Nhận về kết quả

Đến nơi nộp hồ sơ để nhận quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Có nên mua đất 03?

Nếu bạn đang quan tâm đến việc đầu tư vào đất 03, bạn cần biết rõ các ưu điểm và nhược điểm của loại đất này, cũng như các quy định pháp lý và rủi ro có thể xảy ra khi mua đất nông nghiệp. Dưới đây là một số thông tin bạn cần lưu ý:

Ưu điểm: 

• • Đất 03 có giá bán thấp hơn các loại đất khác, nhưng cũng có khả năng sinh lời cao nếu được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp. 

• • Đất 03 cũng có nguồn cung dồi dào, giúp bạn tiết kiệm thời gian và công sức khi tìm mua đất.

Nhược điểm: 

• • Đất 03 thường có diện tích lớn nên giá trị vốn hóa cao, chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có nhiều vốn. 

• • Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất 03 không phải là dễ dàng, mà phải tuân theo các quy hoạch, kế hoạch và điều kiện của Nhà nước. 

• • Đất 03 cũng có nhiều hạn chế và ràng buộc pháp lý trong việc sử dụng và giao dịch.

Rủi ro: 

• • Nếu bạn mua đất 03 để đón đầu quy hoạch đô thị tại khu vực đó nhưng quy hoạch lại không được triển khai theo kế hoạch, bạn sẽ gặp khó khăn trong việc sử dụng hoặc bán lại thửa đất. 

• • Nếu thửa đất không thuộc khu vực được quy hoạch là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp, bạn sẽ phải chịu rủi ro bị thu hồi hoặc không được chuyển nhượng. 

• • Nếu thửa đất bị thu hồi, bạn chỉ được nhận bồi thường theo giá trị của đất nông nghiệp rất thấp.

Đất 03 có được đền bù nếu thu hồi không?

Đất 03 là đất nông nghiệp nên khi Nhà nước thực hiện thu hồi bạn cũng sẽ nhận được khoản thu hồi tương tự như đất nông nghiệp. Tuy nhiên đất phải thỏa mãn những điều kiện của Điều 77 Luật Đất đai 2013.

Đối với giá tiền bồi thường: Sẽ được căn cứ theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và có những điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương theo nghị định này.

Công thức tính tiền đền bù đất nông nghiệp = Diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi (m2) x giá đền bù đất (VND/m2).

Một số kinh nghiệm mua đất 03

Đất 03 là loại đất được săn đón rất nhiều bởi cộng đồng đam mê bất động sản vì hiện nay nhu cầu mua bán, sử dụng đất rất cao. Tuy nhiên, cũng chính vì những lý do này mà bạn cần phải thực sự thận trọng trước khi ra quyết định đầu tư bất động sản đất 03. Dưới đây là một số kinh nghiệm dành cho bạn.

• • Xác định xem đất đã được quy hoạch hay chưa: Bạn có thể trực tiếp liên hệ đến những cơ quan có thẩm quyền để xác minh vì nếu một lô đất đã dính quy hoạch sẽ gây cản trở đến quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau này.

• • Xác minh hợp đồng mua bán: Luật Đất đai 2013 quy định rằng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được viết ra và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, theo khoản 3 điều 167. Nếu bạn mua bán đất mà không làm theo các quy định này về hình thức, thì hợp đồng của bạn sẽ không được pháp luật bảo vệ.

• • Tìm hiểu kỹ những quy định và thủ tục chuyển đổi đất: Việc này sẽ giúp bạn được đảm bảo về quyền lợi khi mua đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

• • Thương lượng phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất 03: Khi thực hiện chuyển đổi, bạn cần phải trả một khoản lệ phí nhất định, giá này không niêm yết mà sẽ tùy thuộc và địa phương. Bởi vì khoản phí này không rẻ nên khi mua bạn nên thương lượng với bên bán xem ai sẽ trả hoặc chia ra trả.

• • Xác định rõ vị trí và tiềm năng phát triển đất: Chắc chắn khi mua một lô đất việc xem xét vị trí là rất quan trọng. Bạn có thể tra cứu trước thửa đất muốn mua trên sổ hồng hoặc trên các ứng dụng hoặc website có hỗ trợ.

Lời kết

Hy vọng với những chia sẻ vừa rồi bạn đã phần nào hiểu được đất 03 là gì và những thông tin quan trọng về loại đất này. Rất mong sẽ nhận được những phản hồi về bài viết cũng như thắc mắc của bạn. Địa Ốc Thuận Lộc sẽ tận tâm tư vấn và giải đáp.